「他社さんより安いですよ」「これで全部込みです」。そう言われて契約したのに、着工が始まった途端に「それは別途です」で数十万、数百万円の追加。注文住宅でいちばん多いトラブルは、実はここから始まります。原因の多くは、契約前の見積書に「一式」とだけ書かれた行と、小さい字で書かれた「別途工事」に気づけなかったことです。この記事では、見積書の「一式」表記が何を隠しているのか、内訳明細をどう頼めばいいのか、そして別途工事に潜みやすい地盤改良費・外構費の相場まで、契約前にやることをそのまま使える手順でお渡しします。
そもそも「一式」表記の何が問題なのか
「一式」と書かれた行は、何が分からないのか？
見積書に「電気工事 一式 80万円」と書かれていたとします。この1行だけを見て、次のことが分かるでしょうか。
- コンセントは何か所まで含まれているのか
- 照明器具は何台まで含まれているのか
- スイッチやインターホン、エアコン用のコンセントは含まれているのか
- グレードの高い照明に変更したら、いくら差額が出るのか
どれも分かりません。 「一式」という言葉は、数量も単価も書かずに金額だけをまとめる表記です。見積もる側にとっては楽ですが、受け取る側にとっては、その工事にいくら払っているのか、追加したらいくらになるのかが、まったく見えない状態になります。
内訳明細をもらうと、何が変わるのか？
数量と単価が入った内訳明細をもらえば、この問題はすべて解決します。「コンセント24か所 96,000円」「照明器具取付16台 80,000円」というように1行ずつ分かれていれば、他社の見積書と同じ工事を1行ずつ比較できますし、「この照明は要らないから外してほしい」という減額の相談もできます。
依頼するときのセリフはこれだけで十分です。
「”一式”と書かれている行を、数量と単価が入った内訳明細にしてもらえますか」
内訳明細を出してもらう費用は0円です。 頼むだけで、誠実な会社なら当たり前に対応してくれます。逆に、理由をつけて渋る会社、「うちはそういうやり方じゃないので」と断る会社は、契約前の時点で注意信号です。
「仮設工事 一式」「諸経費 一式」のように、金額が小さく、中身がある程度決まっている項目まで、うるさく内訳を求める必要はありません。危ないのは、金額が大きいのに一式でまとめられている工事です。目安として、総額の1%を超える項目は内訳を確認する、くらいに考えてください。
「別途工事」に潜む罠
別途工事には、何が含まれることが多いのですか？
見積書の一番下、小さい字で「別途工事」「別途費用」と書かれた欄を見たことはあるでしょうか。ここに何が入っているかで、最終的な総額は大きく変わります。よく別途扱いになるのは次の項目です。
- 地盤改良工事
- 外構工事（駐車場、フェンス、玄関アプローチなど）
- カーテン・ブラインド
- 照明器具・エアコン
- 給排水・ガスの引き込み工事
- 屋外の水道・電気の配線工事
これらをすべて合計すると、建物本体価格の2〜3割になることも珍しくありません。 「本体価格2,800万円」という数字だけを見て予算を組んでいると、実際に住み始めるまでに必要な総額は3,500万円を超えていた、ということが起こります。
地盤改良費の相場はどれくらいですか？
別途工事の中でも、金額の振れ幅が一番大きいのが地盤改良費です。工法によって費用が大きく変わります。
- 表層改良工法（比較的浅い軟弱地盤向け）：30坪程度で目安30万〜50万円
- 柱状改良工法（より深い軟弱地盤向け）：30坪程度で目安80万〜150万円
- さらに地盤が弱い場合は、鋼管杭を打つ工法になり、費用はさらに上がります
これはあくまで一般的な相場で、実際の金額は地盤調査の結果と施工会社によって変わります。 ここで大事なのは正確な金額を覚えることではなく、「地盤改良は別途になっていることが多く、契約後に数十万〜100万円単位で追加になり得る」と知っておくことです。
契約前にできることは1つです。「概算でいくら見ておけばいいですか」と、地盤調査の前に聞くこと。 その地域で何棟も実際に建てている会社なら、周辺の地盤の傾向からある程度の金額をすぐに出せます。「調べてみないと分かりません」しか言えない会社は、その地域での実績が薄いと考えたほうがよいでしょう。
外構費はどれくらい見ておけばいいですか？
外構工事（駐車場、塀、フェンス、玄関アプローチなど）も別途になりやすい項目です。一般的な目安として、建物本体価格の1割程度、金額にして100万〜300万円が相場とされています。
「外構は住みながら少しずつやればいい」という考え方もありますが、駐車場だけは入居前に済ませておかないと車を停められません。最低限、駐車場とアプローチだけは本体工事と同時に見積もりに入れてもらうのが現実的です。
契約前に、この2つだけ言ってください
見積書対策で覚えることは、実はシンプルです。金額が大きいのに一式表記になっている工事は内訳を出してもらい、別途工事の欄にある項目は概算をもらう。この2つだけで、契約後の「こんなはずじゃなかった」はほとんど防げます。
- **「”一式”の行を、数量と単価が入った内訳明細にしてください」**と伝える。費用は0円、頼むだけです
- **「別途工事の概算も、全部出してください」**と伝える。地盤改良・外構・カーテン・照明・エアコン・給排水の引込まで、金額が入っているか確認してください
- 出してもらった金額を本体価格に足した「総額」で他社と比較する。本体価格だけの比較は意味がありません
高浜市・西三河で見積もりを取るときに
高浜市・碧南市・刈谷市をはじめ西三河エリアは、内陸の台地エリアと、衣浦港・衣浦湾沿いの低地エリアで地盤の条件が大きく異なります。同じ市内でも、道一本はさんだだけで地盤改良の要否が変わることも実際にあります。だからこそ、地盤改良費の概算を契約前に聞けるかどうかは、その地域での施工実績を測る分かりやすい指標になります。
複数の会社から見積もりを取る場合は、同じ土地の情報を渡して、同じ条件で「別途工事の概算込みの総額」を出してもらってください。本体価格だけを並べて安い高いを判断すると、あとで別途工事の差に驚くことになります。
まとめ
「一式」という言葉自体が悪いわけではありません。問題は、金額が大きい工事まで一式のまま説明を求めずに契約してしまうことです。内訳明細を頼むのに費用はかかりませんし、別途工事の概算を聞くのもただの質問です。この2つを契約前にやるだけで、住宅会社を選ぶ目はかなり変わります。
見積書を見て「これで合っているのか分からない」と感じたら、その感覚は正しいです。他社さんで進めている見積書のご相談も承っていますので、契約前の段階でも遠慮なくご相談ください。
■ この記事を書いた人
前田 浩貴（まえだ ひろたか） 有限会社 IN THE HOME 代表 / 1級建築士・1級建築施工管理技士・2級土木施工管理技士
愛知県高浜市で注文住宅の設計・施工を手がける。営業任せにせず、建築士である自身がヒアリングから設計、現場管理までを一貫して担当。設計した人間がそのまま現場を見るため、図面通りに建てられることを何より大切にしている。規格住宅ではなく、一邸ごとに暮らしに合わせて一から設計するスタイル。YouTube「1級建築士 まえちゃんの家づくり教室」で家づくりの本音を発信中。
施工エリア：高浜市・碧南市・刈谷市・安城市・西尾市・知立市・岡崎市・豊明市・半田市・大府市・東浦町ほか西三河／知多エリア
家づくりの本音や現場の様子は、YouTube・Instagramでも発信しています。
▶ YouTube「1級建築士 まえちゃんの家づくり教室」 https://www.youtube.com/@inthehome
▶ Instagram @in.the.home https://www.instagram.com/in.the.home/
▶ Instagram @maechan.no.iezukuri(前田のインスタ） https://www.instagram.com/maechan.no.iezukuri/
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